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長寿命住宅について(続500年木造住宅)

 住宅を長年維持することができる最大の条件は、その住宅がその所有者や社会にとっての効用を持続できることではないでしょうか。住宅所有者や社会的効用を持続するために必要な事は、物理的な耐久性だけではないと思います。住宅の物理的な長寿命化は結果であって、その要因となるものは社会的な耐久性です。人々が住宅の提供する効用を享受したいと思えば、その住宅に不足する構造耐力や、防耐火性能などを補強して、利用することになります。逆に、所有者にとって気に入らない貧しいデザインの住宅であれば、機能や性能が一定レベル以上であっても住宅は取り壊され、建て替えらます。


 「200年住宅」が提起されて、[柱を太くする][高気密高断熱にする]など物理的に住宅の性能を高くし、更に[住居経歴を表示する]などとなっていますが、その住宅を大切にいつまでも維持したいと思うのはこれらの条件とは関係ないと思います。日本で平均築26年で壊されてきた住宅は、物理的には問題は無かったものが殆どです。では何故壊されてきたのでしょうか。それは所有者にとっての効用や社会的に効用を失ったからに他なりません。ですから住宅の寿命を延ばすためには、所有者や社会にとっての住宅の効用を長期化できる対策を講じる以外にはないと思います。


 その為には、住宅が常に高い需要に支持されるとともに、住宅需要者が現在の住宅所有者以上に高い所得者であったならと思います。住宅所有者は売買差益が得られるので、住宅を積極的に販売しようとします。自ずと住宅の取引価格は上昇します。つまり住宅の資産価値が上昇するのです。


ストリート・オブ・ドリームス

シアトルで2006年に開催されたストリート・オブ・ドリームスで公開された住宅の一つ。アメリカでは住宅の資産価値を上げるという考え方が一般的にも浸透している。

 そうすると、以前の居住者に比べてより所得の高い人々が居住するようになります。その住宅地には、居住者のニーズに対応して、生活利便水準もその支払能力にあわせて上昇し、より豊かな生活が約束される循環が形成されていきます。


 都市全体にこのような良い循環の資産形成のサイクルができれば、結果的に長寿命住宅が形成されるのではないでしょうか。そこに住む人々は、その地でできるだけ長期に豊かな生活をしようと、既存住宅のリモデリングを繰り返して住宅の品質を向上させます。その結果その住宅地に住めば、常にその時代の最先端の生活をすることができます。その住宅は時代とともに改良され、いっそう長寿命化します。


 今日までの日本の住宅は、「一生に一度の大事業」「夢の実現」などと建て主をおだてて、多額のローンを組ませ、年収の5倍以上の価格で購入させ、実際の価値としては年収の3倍以下しかない住宅を売っています。住宅購入者は売買損が発生するため、住宅販売を控えます。そのため居住者は住宅を売却できずに住み続け、やがて高齢化します。子供は成長し学校が不要となって閉校になり、居住者は年金生活に入り、購買力が急落し近隣の商店街がシャッター通りになっていきます。その住宅は取引市場では相手にされず、住宅地全体が衰退していきます。そこで仕方なく建替事業によって、事実上居住者のうち経済力の低い人たちを追い出し、新規若年居住者の呼び込みを図るという構図が繰り返されます。価格が下落する悪循環をめぐる住宅や住宅地の衰退は避けられません。そして、スクラップビルドの対象となって、長寿命住宅とは逆行していくのです。


アウトドアリビング

幻想的な雰囲気に包まれた、バックヤードに設けられたアウトドアリビング。室内だけでなく、庭でパーティを楽しむのも乙なもの。慌ただしい日常を忘れ、ゆったりとした時間を心の栄養にしてみては。

投稿日 : 2008/11/24

 
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